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            地产成本管理学习总结范文

            2014-12-11 00:09:35  来源: 实习总结 

              学习了第三天,今天看了些重庆公司的资料。其中中海的那个资料是比较好的,很实在。如果前2天学习的是一些基本知识,那么今天开始进行到了房地产领域的知识。先回顾下地产公司的成本控制。

              地产公司的成本分类6个大大部分。

              1、土地成本;2、前期费用;3、工程成本;4、营销成本;5、管理成本;6、财务成本。

              按照中海的分法我觉得还是不错的。

              1、土地成本;土地成本(约占项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

              要点是三个:拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。

              具体到不同的拿地情况又有分类。

              1) 旧城改造地块。要点是3个:争取尽可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;尽可能争取高容积率,间接降低土地成本。

              2) 其它发展商转让(挂牌交易)的地块:要点是2个:在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查,减少操作过程中的风险(如是否有债务纠纷);同时积极与转让方进行协商,延长付款期限,降低资金成本。

              3) 公开招投标或拍卖地块:要点是3个:加强分析研究,做到正确客观投标。采取一定的投票策略,做好政府有权部门的公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件,降低土地成本。www.homes4napa.com

              中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。

              2、前期费用;(约占项目总成本的2-3%左右),主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用,其中成本控制的重点为设计费(报建费、勘察费等比重较小,且一般有相关收费标准)。

              对于设计费用,主要从以下几方面进行控制:

              1)采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;

              2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数;

              3)限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;

              4)控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

              众所周知,设计结果决定了工程造价的85%甚至以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面,合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面,设计部门自身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计,注重进行设计成果性价比分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

              中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

              3、工程成本;(约占项目总成本的50-55%左右),主要由分项工程及甲供物资成本、配套

              成本等构成。主要通过以下具体措施来控制分项成本:

              1) 在项目前期尽早确定合理的成本控制目标。

              2) 成本管理部门(合约、财务)应及时对成本测算值作进一步拆分。

              3) 在工程分项和材料采购过程中,坚持“三堂会审、货比三家,最低价中标”的原则。

              4) 加强对投标单位的议标制度。

              5) 充分进行建材市场调研,共2页,当前第1页1 2
            房地产销售人员2014上半年工作总结

                XX年的上半年已经历去,新的挑战又在眼前。在上半年里,有压力也有挑战。年初的时刻,房地产市场还没有完全复苏,那时的压力本来挺大的。客户有着重重顾虑,媒体有各种不利宣传,我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力,在稍后的多个月里,房市回升,我和同事们抓紧时机,达到了公司指标,创造了不错了业绩。

              在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大众共享:

              (一)不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反成效。

              (二)明白客户需求。第一时间明白客户所须要的,做针对性讲解,否则,所说的一切都是白费时间。

              (三)推选房源要有把握,明白所有的房子,包含它的优劣势,做到对客户的所有疑问都有合理会释,但对于清楚硬伤,则不要强词夺理,任何东西没有圆满的,要使客户明白,假如你看到了圆满的,那必定存在谎言。

              (四)保持客户联系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目标喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。

              (五)确定自身的身份,咱们不是在卖房子,而是顾问,以咱们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识,中立的评价其它楼盘,都能够添加客户的信任度。

              (六)团结、协作,好的团队所必需的。

              自身也还存在一些须要改良之处:

              一、有时缺乏耐心,对于一些疑问较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。本来,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效,所以,今后要收敛脾气,添加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。

              二、对客户关切不够。有一些客户,须要销售人员的时时关切,否则,他们有疑问可能不会找你询问,而是自身去找别人打听或自身瞎琢磨,这样,咱们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要增强与客户的联络,时时关切,议决询问引出他们心中的疑问,再委婉处理,这样不但能够掌握先机,操控全局,并且还能够添加与客户之间的感情,添加客带的机率。

              现今我已来工作半年多了,在上半年的工作中,本人的销售套数为69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完备自身,提高自身,添加各方面的知识和对青岛各个地区的明白,不但要做好这个项目,更要跟着公司一起转战南北,开拓新的战场。


            From:/Article/sxzj/201412/38215.html
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